2,9 millions de résidences secondaires sont recensées en France : un chiffre qui ne cesse de grimper malgré une fiscalité de moins en moins clémente pour leurs propriétaires. Ici, pas d’allègement : l’État surveille et taxe, la commune ajuste, et le portefeuille trinque.

Résidence secondaire : définition et spécificités fiscales à connaître

La résidence secondaire se distingue par son usage ponctuel : vacances, déplacements professionnels, ou simple refuge loin du tumulte quotidien. Ce n’est ni le centre de vie, ni le domicile principal, et cette différence n’a rien d’anodin. L’administration fiscale classe le logement selon la déclaration faite chaque année par le propriétaire, le locataire ou l’usufruitier auprès des services fiscaux. Un changement d’usage ? La déclaration d’occupation devient obligatoire, à renouveler à chaque modification ou tous les ans.

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Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation ne pèse plus que sur les résidences secondaires. La résidence principale échappe désormais à cet impôt, mais la maison de famille ou l’appartement de vacances, eux, restent concernés. Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale, et certaines communes n’hésitent pas à appliquer une majoration, de 5 % à 60 %. Les zones tendues, où la pression immobilière s’intensifie, sont en première ligne pour ces hausses.

Impossible d’échapper à la taxe foncière non plus. Propriétaires, usufruitiers, ou parfois locataires, tous doivent la régler, sur la base de la même valeur locative. Attention : dans une zone tendue, si le logement reste vide plus d’un an, il peut être requalifié et rattaché à la taxe sur les logements vacants (TLV). L’addition est alors salée.

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La fiscalité des résidences secondaires traduit clairement la volonté des pouvoirs publics de maîtriser l’usage du parc immobilier. Les démarches à effectuer et les modes de calcul varient selon les communes : chaque propriétaire a donc intérêt à vérifier scrupuleusement la situation de son bien chaque année auprès des services fiscaux.

Quelles taxes et impôts s’appliquent à votre résidence secondaire ?

Voici un panorama des principaux prélèvements qui s’appliquent à la résidence secondaire :

• La taxe d’habitation : toujours en vigueur pour ces logements, calculée selon la valeur locative cadastrale. Que vous soyez propriétaire, usufruitier ou locataire au 1er janvier, vous êtes concerné. Dans les zones tendues, la surtaxe peut grimper jusqu’à 60 % de la taxe initiale, selon la décision municipale. Les mairies s’appuient sur cet outil pour limiter la multiplication des biens inoccupés à l’année.
• La taxe foncière : elle frappe tous les propriétaires, que le bien soit principal ou secondaire. Là encore, le montant varie selon la valeur locative et le taux fixé par la commune. Quelques exonérations existent : logement neuf, rénovation énergétique, ou pour certaines personnes âgées à revenus modestes. En dehors de ces cas, rien n’y fait : l’impôt s’applique.
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : elle s’ajoute automatiquement à la taxe foncière, même si la maison ou l’appartement n’est utilisé qu’une poignée de semaines par an.
• La taxe sur les logements vacants (TLV) : si le bien reste inoccupé plus d’un an en zone tendue, la TLV entre en jeu. La pénalité s’ajoute, rendant la note encore plus salée.
• La plus-value immobilière lors de la revente : ici, pas d’avantage comme pour la résidence principale. La vente d’un logement secondaire déclenche un impôt de 19 % sur la plus-value, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Seule une détention longue (22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux) permet une exonération.

Anticiper l’achat : combien prévoir pour la fiscalité d’une résidence secondaire ?

Avant de craquer pour une maison de vacances ou un appartement en bord de mer, il faut mesurer l’impact de la fiscalité sur le budget annuel. Entre la taxe foncière, la taxe d’habitation qui subsiste sur ces biens, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et parfois la taxe sur les logements vacants, la facture peut s’envoler. Chaque commune fixe ses propres taux : ce qui est vrai à Brest ne l’est pas à Nice, et la note varie selon la surface, l’emplacement et la valeur cadastrale du bien.

Si la maison secondaire est louée en saisonnier, les revenus fonciers doivent être déclarés. Deux régimes sont possibles : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire (50 % ou 71 % selon la nature de la location), ou le régime réel, qui permet de déduire les charges effectives. Pour les propriétaires de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes dans des zones classées France ruralités revitalisation, une exonération de taxe d’habitation existe sur demande. Elle n’est accordée qu’en remplissant des conditions précises, avec la déclaration N°1205-GD à transmettre aux impôts.

Transmettre la résidence secondaire par donation ou succession représente aussi un coût non négligeable. Le démembrement de propriété reste l’une des stratégies pour optimiser la fiscalité : il permet de bénéficier d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans pour une donation à un enfant. Mais sans anticipation, les droits de succession peuvent vite devenir prohibitifs.

Pour ceux qui envisagent des travaux, il existe parfois la possibilité de profiter d’un crédit d’impôt pour services à la personne, même sur une résidence secondaire, mais sous conditions strictes. Avant tout achat ou projet, mieux vaut passer en revue chaque poste de dépense, étudier les régimes fiscaux applicables et solliciter l’avis d’un notaire : ici, l’improvisation coûte cher.

Ce qui pourrait changer en 2025 pour les propriétaires de résidences secondaires

Les communes détiennent déjà le pouvoir de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en zone tendue. Cette surtaxe, actuellement entre 5 % et 60 %, vise à freiner la multiplication des logements inoccupés et à faciliter l’accès au logement pour les habitants de l’année. Pour 2025, plusieurs élus locaux souhaitent aller plus loin : élargissement des zones concernées, hausse de la majoration, chaque hypothèse reste ouverte.

Dans les couloirs du Parlement, la tension monte. Certains députés défendent une augmentation de la taxe d’habitation, pour décourager l’investissement dans les résidences secondaires là où le marché immobilier est saturé. En face, d’autres militent pour des abattements ou exonérations au cas par cas : placement en maison de retraite, logement devenu inhabitable, mutation professionnelle obligeant à s’installer ailleurs… Ces situations particulières pourraient bénéficier de mesures d’allégement.

La déclaration d’occupation demeure un point de vigilance. Chaque propriétaire devra continuer à transmettre sa situation chaque année, ou lors d’un changement, auprès des services fiscaux. Un contrôle renforcé est envisagé, pour mieux cerner la réalité de l’usage des logements. En toile de fond, la prochaine loi de finances pourrait bien redessiner la carte fiscale des résidences secondaires dès janvier. Pour les propriétaires, l’équation fiscale reste mouvante, avec à la clé, des arbitrages qui pèseront lourd sur la gestion de leur patrimoine.