Créer une SCI pour l’achat immobilier : avantages et inconvénients
La création d’une société civile immobilière est l’une des meilleures solutions pour acquérir à plusieurs un bien immobilier. Cette option vous permet d’acheter en SCI familiale, d’acheter en résidence principale ou encore d’effectuer un investissement locatif. Mais, pourquoi créer une SCI pour un achat immobilier ? Quels en sont les inconvénients ? Éléments de réponse.
Plan de l'article
- Quels sont les avantages de la création d’une SCI pour un achat immobilier ?
- Quels sont les inconvénients de la création d’une SCI pour l’achat immobilier ?
- Comment créer une SCI pour l’achat immobilier ?
- Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir le régime fiscal de la SCI pour l’achat immobilier ?
Quels sont les avantages de la création d’une SCI pour un achat immobilier ?
La création d’une SCI dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier présente plusieurs avantages. Entre autres, on a :
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La capacité d’emprunt
Le fonctionnement d’une SCI nécessite au moins 2 personnes. Cela étant, vous aurez une bonne capacité financière, ce qui permettra à la banque de vous accorder un prêt conséquent. Vous allez donc pouvoir acquérir votre bien en toute sécurité.
La mutualisation des charges et des coûts
Avec la création d’une SCI, vous avez la possibilité de faire une répartition des frais d’achat et de gestion du bien entre vous et vos associés. Entre autres frais relatifs à la détention du bien à supporter par l’équipe, on a le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, les charges d’entretien, les dépenses de travaux et d’autres.
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La soustraction à l’indivision
L’autre avantage de la création d’une SCI pour l’achat d’un bien immobilier, est le contournement de l’indivision. En effet, le mécanisme juridique d’une SCI prévoit que le bien acquis est une propriété collective selon les quotes-parts décidées. Pour ce faire, toutes les décisions relatives au logement doivent nécessairement être prises à l’unanimité. Du coup, en cas de discorde, aucune décision n’a d’effet.
À l’inverse, dans le cas de la création de la SCI, vous avez la possibilité de nommer un gérant. Ce dernier se charge de la prise des décisions de gestion. Quant aux autres actes, il procède à une convocation des associés en une assemblée ordinaire ou extraordinaire où les décisions sont prises à une certaine majorité.
La responsabilité subsidiaire des associés
En cas de dette de la SCI, les créanciers doivent, en premier lieu, demander remboursement à la société avant de vous joindre. Toutefois, sachez qu’en SCI, la part de responsabilité des associés est non solidaire et indéfinie. Dans le capital social, votre responsabilité ne sera pas limitée à vos apports. Par exemple, si vous faites un remboursement de 40 000 € sur 70 000 €, le montant restant peut être demandé sur votre patrimoine personnel.
De plus, chaque associé a une part de responsabilité dans les dettes de la société selon sa quote-part, notamment dans le capital. Cela étant, les créanciers ne peuvent réclamer à votre niveau la dette d’un autre associé.
Quels sont les inconvénients de la création d’une SCI pour l’achat immobilier ?
La création d’une société civile immobilière pour l’achat immobilier ne comporte pas que des avantages. On peut relever plusieurs inconvénients à savoir :
La responsabilité illimitée des associés de la SCI
La SCI possède son propre patrimoine, toutefois, celui des associés peut être sollicité en cas de difficultés. En effet, les associés bénéficient d’une responsabilité indéfinie. Il est donc possible de se servir de leur patrimoine personnel pour le paiement des créanciers de la société. Même dans ce cas de figure, la responsabilité des associés demeure proportionnelle à leur participation.
La complexité du processus de création d’une SCI
Contrairement ce qu’on pourrait penser, le processus de création d’une SCI s’avère complexe. De nombreuses formalités légales pour l’obtention de l’immatriculation de la SCI au RCS et la délivrance d’un extrait Kbis sont nécessaires.
Aussi, vous devez :
- Rédiger et signer certains statuts qui doivent porter des mentions obligatoires ;
- Procéder à des apports en capital ;
- Publier une annonce légale ;
- Remplir un formulaire M0 société civile ;
- Rassembler plusieurs justificatifs ;
- Établir des attestations ;
- Soumettre le dossier au greffe du tribunal de commerce.
Le respect de plusieurs obligations
À l’opposé d’une détention en nom propre, la détention d’un bien immobilier en SCI requiert de nombreuses obligations administratives, fiscales et comptables. Par exemple, la société a l’obligation de tenir une comptabilité ou de se limiter à une comptabilité de trésorerie au cas où elle serait soumise à l’impôt sur le revenu.
Un dernier inconvénient, on a la nécessité de la présence au moins de deux associés. Quoi qu’il en soit, en achetant un bien immobilier à travers la création d’une SCI, vous en tirerez plusieurs avantages, sauf que votre démarche ne sera pas sans inconvénient.
Comment créer une SCI pour l’achat immobilier ?
Vous souhaitez créer une société civile immobilière (SCI) pour réaliser un achat immobilier ? Voici les étapes à suivre pour mettre en place votre SCI.
Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, pensez à bien définir clairement son objet. Quel type de biens immobiliers souhaitez-vous acquérir et gérer au sein de cette société ? Cette étape permettra d’établir les bases juridiques et financières de votre projet.
La loi exige que la SCI soit composée d’au moins deux associés. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou morales : membres d’une même famille, amis, partenaires commerciaux… pensez à bien choisir des associés en qui vous avez confiance et avec qui vous partagez une vision commune.
Les statuts sont un document fondamental dans le processus de création d’une SCI. Ils doivent préciser notamment l’objet social, le mode de fonctionnement, les droits et obligations des associés ainsi que les règles relatives à la gestion courante du patrimoine immobilier détenu par la société.
La nomination d’un gérant est obligatoire dans une SCI. Ce dernier sera chargé d’administrer et représenter aussi la société vis-à-vis des tiers (banques, administrations…). Le choix du gérant peut se faire librement parmi les associés ou en externe si nécessaire.
La constitution du capital social de la SCI est une étape cruciale. Celui-ci peut être composé d’apports en numéraire (sommes d’argent) ou en nature (biens immobiliers). Le montant minimum requis dépend des statuts de la société et doit être intégralement libéré.
Une fois que tous les documents ont été réunis, il est nécessaire de publier une annonce légale informant de la création de votre SCI dans un journal habilité à cet effet. Cette formalité permet d’informer les tiers sur l’existence et les caractéristiques de votre société.
Dernière étape importante, l’enregistrement au greffe du tribunal de commerce permettra d’obtenir un extrait Kbis confirmant l’immatriculation officielle de votre SCI. Ce document sera indispensable pour toute démarche administrative ultérieure.
En suivant ces différentes étapes, vous pourrez créer votre propre SCI en vue d’un achat immobilier. N’hésitez pas à solliciter les conseils d’un professionnel juridique ou fiscal qui saura vous accompagner tout au long du processus pour éviter toute erreur ou omission pouvant avoir des conséquences importantes sur le fonctionnement futur de votre société.
Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir le régime fiscal de la SCI pour l’achat immobilier ?
Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir le régime fiscal de la SCI pour l’achat immobilier ?
Le choix du régime fiscal est une étape essentielle dans la création d’une SCI. En effet, celui-ci aura un impact direct sur la gestion et la rentabilité de votre projet immobilier. Voici quelques critères à prendre en compte pour faire le bon choix.
Avant tout, vous devez bien identifier les biens immobiliers que vous envisagez d’acquérir au sein de votre SCI. S’agit-il de biens locatifs destinés à être loués ? Ou bien s’agit-il d’une résidence principale ou secondaire ? Cette distinction est capitale car elle déterminera le régime fiscal applicable.
Un autre élément clé dans le choix du régime fiscal est le type de revenus générés par les biens immobiliers détenus par votre SCI. Il peut s’agir de loyers provenant de locations, mais aussi de plus-values réalisées lors de la revente des biens.
Si vous avez recours à un emprunt pour financer l’achat des biens immobiliers, vous devez permettre une optimisation fiscale en prenant en compte ces charges.
Votre situation personnelle et patrimoniale doit aussi être prise en considération lors du choix du régime fiscal de votre SCI. S’agit-il d’un investissement à titre personnel ou professionnel ? Quels sont vos objectifs patrimoniaux et fiscaux à court, moyen et long terme ?
Enfin, il est capital de prendre en compte les contraintes liées à la gestion de la SCI. Par exemple, si vous optez pour le régime réel d’imposition, cela implique d’établir une comptabilité et de déposer des déclarations fiscales annuelles.